تحلیل بنیادی سرمایه گذاری مسکن (ثمسکن)

شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن، از بزرگ‌ترین فعالان صنعت ساختمان و انبوه‌سازی در کشور است که در ششم اردیبهشت ماه سال ۱۳۶۹ تاسیس شد. فعالیت‌های شرکت در زمینه‌هایی چون ساخت مجتمع‌های مسکونی، تجاری، اداری و آموزشی و نیز ساخت آزاد راه، خطوط انتقال آب و آماده سازی زمین متمرکز شده است. از ابتدای تاسیس تاکنون عملیات اجرایی حدود ۶۵ هزار واحد مسکونی در قالب حدود ۳۶۰ پروژه آغاز شده که بالغ بر ۵۰ هزار واحد آن به بهره‌برداری رسیده است.آخرین سرمایه ثبت شده شرکت، ۵۵۰۰ میلیارد ریال است و «شرکت گروه مالی بانک مسکن» سهامدار اصلی این شرکت است. ارزش بازارای شرکت ۴۵۵ میلیارد تومان می باشد که نسبت به ابتدای سال تغییری نداشته است.

درآمدهای شرکت

ثمسکن از ۴ محل درآمد شناسایی می کند که مهم ترین آنها سود نقدی است که از محل سرمایه گذاری در شرکت های زیر مجموعه بدست می آید. این شرکت دارای ۷ زیرمجموعه بورسی و ۲۷ زیرمجموعه غیربورسی است. ۳۶ میلیارد تومان از درآمد سود سهام از محل سود تقسیمی شرکت های بورسی تامین می شود که در این بین ثپردیس حدود نیمی از این درآمد را فراهم می کند و شرکت های ثتران و ثشرق نیز هیچ سودی تقسیم نمی کنند. از محل سود تقسیمی شرکت های غیربورسی نیز ۲۳٫۵ میلیارد تومان درآمد کسب می شود که شرکت سرمایه گذاری مسکن جنوب سهم قابل ملاحظه ای در این بین دارد.

محل دیگری از درآمدهای شرکت مربوط به فروش سرمایه گذاری ها است که برای سال جاری ۳ درصد از کل درآمد فروش را به خود اختصاص می دهد.

سرمایه گذاری در اوراق بهادار نیز سالانه می تواند سود کم ریسکی برای شرکت فراهم کند که در سال جاری ۱۲ درصد از کل درامد شرکت از این محل تامین خواهد شد.

روند مبلغ فروش

رکود در صنعت ساختمان به وضوح اثرش را در درآمد این شرکت نشان داده است. در واقع می توان گفت درآمد شرکت طی این سالیان نصف شده است و یکی از ریسک های سرمایه گذاری در شرکت هایی که تنوع درآمدی کافی ندارند همین افت و خیزهایی است که می تواند یکباره به شرکت تحمیل شود.

روند سود خالص

در اینجا هم کاملاً مشهود است که سود شرکت به یکباره سقوط کرده است ولی با این حال می توان  گفت در سال اخیر وضعیت شرکت رو به رشد بوده است اما این رشد به هیچ عنوان رشد قابل ملاحظه ای نیست.

با توجه به وضعیت درآمدی شرکت می توان گفت عمده درآمد شرکت از محل سودهای تقسیمی شرکت های زیرمجموعه از جمله ثپردیس و سرمایه گذاری مسکن جنوب تأمین می شود بنابراین تغییر در سود این شرکت ها می تواند اثر قابل ملاحظه ای بر سود هر سهم ثمسکن داشته باشد.

سرمایه گذاری ها

بهای تمام شده سرمایه گذاری های ثمسکن بالغ بر ۴۷۸ میلیارد تومان می باشد. ۷۰ درصد از سرمایه گذاری ها در شرکت های بورسی و ۳۰ درصد مابقی در شرکت های خارج از بورس جای گرفته است. زمینه سرمایه گذاری نیز انبوه سازی، املاک و مستغلات می باشد که جمعاً بالغ بر ۹۷ درصد از بهای تمام شده را به خود اختصاص داده است. بنابراین رونق و رکود در بخش ساختمان و یا تغییرات این بخش به شدت در این شرکت اثرگذار خواهد بود.

ترکیب بهای تمام شده به تفکیک بورسی و غیربورسی

۷۰ درصد از بهای تمام شده بورسی و ۳۰ درصد غیربورسی می باشد. سهم بالاتر پرتفوی بورسی می تواند به شفافیت بیشتر و نقدشوندگی بیشتر شرکت کمک کند.

 ترکیب بهای تمام شده به تفکیک صنعت

پرتفوی بورسی

بهای تمام شده پرتفوی بورسی بالغ بر ۳۵۱ میلیارد تومان و ارزش بازاری آن حدود ۴۸۶ میلیارد تومان است. در واقع ۷۱ درصد از کل بهای تمام شده سرمایه گذاری ها را شامل می شود و در مقابل ۱۵ درصد از خالص ارش دارایی ها را تشکیل می دهد. مهم ترین شرکت در پرتفوی بورسی ثتران، ثغرب، ثپردیس و ثشرق می باشند که در جدول زیر وزن آنها در NAV و سهم آنها از بهای تمام شده سرمایه گذاری ها مشخص شده است.

بهای تمام شده پرتفوی بورسی شرکت ۳۷۰ میلیارد تومان و ارزش بازار آن ۳۹۱ میلیارد تومان می باشد. در میان شرکت های بورسی سهم ثپردیس ۲۴ درصد از کل بهای تمام شده پرتفوی بورسی است اما چنانچه مشاهده می شود تنها ۲ درصد از خالص ارزش دارایی های شرکت را تشکیل می دهد که در حال حاضر می توان گفت تناسبی بین آنچه سرمایه گذاری شده است و آنچه عاید شرکت شده است، وجود ندارد. برخی شرکت ها هم ارزش بازاری شان از بهای تمام شده آنها کمتر شده است و بدین معنی است که به طور خالص دارایی های شرکت را کاهش داده اند و ثشرق، ثتران و ثغرب از مهم ترین آنها هستند.

پرتفوی غیربورسی

بهای تمام شده پرتفوی غیربورسی حدود ۱۳۵ میلیارد تومان و ارزش آن بالغ بر ۲۸۵ میلیارد تومان برآورد می شود. حدود ۳۰ درصد از بهای تمام شده سرمایه گذاری متعلق به شرکت های غیربورسی است و ۱۸ درصد از خالص ارزش دارایی های شرکت را تشکیل می دهند. سرمایه گذاری مسکن جنوب با ۱۳ درصد، سرمایه گذاری مسکن شمال با ۶ درصد از کل بهای تمام شده، مهم ترین شرکت ها در پرتفوی غیربورسی شرکت هستند که در جدول زیر مشاهده می شود:

ترکیب خالص ارزش دارایی ها

خالص ارزش دارایی ها به عبارتی همان ارزش روز حقوق صاحبان سهام می باشد. حدود ۸۱ درصد از NAV را حقوق صاحبان سهام، ۲ درصد را شرکت های بورسی و ۱۷ درصد را شرکت های غیربورسی تشکیل داده اند.

خالص ارزش دارایی ها (NAV)

با توجه به محاسبات فوق سرمایه گذاری مسکن در حدود ۵۳ درصد از خالص ارزش دارایی های خود در حال معامله می باشد.

گروه تحلیل گری بتا سهم…